離婚時の財産分与では、制度を知らないことで損をしてしまうケースがあります。
今回は、マイホーム売却で利益が出た場合に使える「3,000万円特別控除」について、実体験も交えながら解説します。
マイホーム（居住用財産）を売却したときは、一定条件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
※制度内容は変更される可能性があるため、最新情報は国税庁ホームページをご確認ください。
この特例を使用しないと税金がかかる可能性もあるので、忘れずに確認しておきたい重要な制度です。
- 自分名義（または共有名義）のマイホームを売却する（した）方
- 離婚にあたってマイホームを売却する方
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3,000万円特別控除は誰が使える制度？
マイホームを売却した金額が、購入時よりもプラスになった場合に使用しますので、そもそも買った時より安く売れた場合は使えません。
また、年度によって若干制度が変わることがあるため、最新の情報を調べましょう。
国税庁のホームページに分かりやすいチェックシートが掲示されおり、『マイホームを売却した場合の特例チェックシート 令和●年』で検索すると出てきます。※令和7年分のチェックシートはこちら
下記は、マイホーム（土地と建物を所有）を売却する場合についてまとめています。
- 売る家は『マイホーム』である：自分が住んでいる家屋or以前住んでいた家屋を売却する
- 売る前に転居した場合は、転居後3年目の年末までの売却である
- 売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除く）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
- 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
- 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
- 現在住んでいるマイホームの売却
- 単身赴任の場合は配偶者が居住している
- 住まなくなってから3年後の年の12月31日までに売却
- 保養や娯楽用の居住用財産（別荘など）ではない
- 売却年の前年および前々年に3,000万円控除などの特例を受けていない
- 控除を受けるためだけの目的で取得したマイホームではない
- 売却先と特別な関係にないこと（親子や夫婦など）
- 災害による売却の場合、住まなくなってから3年後の年の12月31日までに売却
これ以外にも、対象となる場合や、対象とならないパターンもあるので、国税庁のホームページでしっかり調べましょう。
今回は離婚に伴いマイホームを売却する前提なので、マイホームを転居予定日から3年目の年末までに仲介業者を介して売却する（そして過去に特例をなにかしら使っていない）というパターンででお話を進めさせていただきます！
✔3000万円控除の計算についてはこちら
3,000万円特別控除いつ申告すれば良い？
売却した年の確定申告時に申請をする必要があります。
家を売ったら、確定申告期間に申告します。
3,000万円特別控除はどうやって申告するの？
3,000万円特別控除を利用するためには、自分で確定申告をする必要があります。
会社員で年末調整をしている場合でも、マイホーム売却に関しては別で確定申告が必要になるので注意しましょう。
申告時期は、マイホームを売却した翌年の2月16日～3月15日頃です。
例えば、2026年中に家を売却した場合は、2027年の確定申告期間に申告します。
必要書類
確定申告では、主に以下のような書類を準備しました。
- 確定申告書（e-Taxの場合は不要）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書（購入時・売却時）
- 仲介手数料や印紙税などの領収書
売却時だけでなく、「購入時の契約書」も必要になるため、なくさず保管しておくことをおすすめします。（見つからない場合は代わりになる書類もあるので、税務署などに相談しましょう）
いくらで買っていくらで売って、もうけがいくら出たか、が申告時に必要なことなので、それがわかる書類が必要となります。
家を買ったり売ったりするのにかかった費用（仲介手数料など）も経費として申告できます。もしももうけが3,000万円を超えそうな場合は、家の売買にかかった費用がわかるものをできるだけ揃えると良いですね。
e-Taxでも申告できる
現在は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」からe-Taxで申告することも可能です。
マイホーム売却の確定申告は入力項目が多く、普段の確定申告より難しく感じました。
特に、共有名義・財産分与・住宅ローン残債などが絡む場合は複雑になるため、不安な場合は税務署や税理士へ相談するのもおすすめです。
私自身も、何度も国税庁のホームページを確認しながら進めました。申告から数年経ちますが、税務署から指摘されたり追加徴税されることもなく過ごしているので無事にできたのだと思います。
離婚時の家売却で3,000万円控除を使わないとどうなる？
マイホームの売却で利益が出た場合、3,000万円特別控除を使わないと譲渡所得税が発生する可能性があります。
利益額によっては数十万円〜数百万円単位で税額が変わることもあるため、忘れずに確認したい制度です。
共有名義でも3,000万円控除はそれぞれ使える？
まずは、共有名義の場合は、おのおのの持ち分に対して特例を申請します。そのため、確定申告もそれぞれ必要です。私はこのパターンでした。
この控除は「一人3,000万円までの控除」なので、夫婦二人の共有名義の場合はそれぞれが3,000万円ずつまで控除を受けることができます。（つまり合計6,000万円まで）
ご自身が一人で名義人の場合は、自分で申告しましょう。
配偶者が一人で名義人の場合は、申告するようにしっかり伝えましょう。申告しないと、20～40％近い税金がかかります。その分財産分与の取得額が減ってしまう可能性があります！
離婚後でも3,000万円特別控除は使える？
離婚後でも、一定条件を満たしていれば3,000万円特別控除を利用できます。
特に重要なのが、「住まなくなってから3年後の年末までに売却する」という条件です。
離婚によって先に転居していた場合でも、期限内であれば対象になる可能性があります。
ちなみに私は、売却時期や制度条件が気になり、別居時にはすぐ住民票を移しませんでした。
実際には住民票だけで判断されるわけではありませんが、離婚時の家売却は状況が複雑になりやすいため、制度を確認しながら慎重に進めました。
ただし、状況によって条件が異なるため、最新情報は国税庁ホームページなどで確認しましょう。
住宅ローンが残っていても3,000万円控除は使える？
住宅ローンが残っている場合でも、マイホーム売却で利益が出ていれば、3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
「住宅ローンがまだ残っている＝控除が使えない」というわけではありません。
大切なのは、マイホームをいくらで購入し、いくらで売却したかです。
例えば、住宅ローン残債が2,000万円あっても、購入時より高く売れて利益が出ている場合は、3,000万円特別控除の対象になる可能性があります。
反対に、住宅ローンを完済していても、売却価格が購入時より低く利益が出ていない場合は、この特例は使いません。
「ローンが残っているかどうか」ではなく、売却によって譲渡所得（利益）が出たかどうかがポイントになります。
離婚時の自宅売却まとめ
私がマイホームを売却したのは離婚後だったため、最初は「もうそれぞれで対応することかな」と思っていました。
ただ、元夫側の申告漏れによって余計な税金が発生すると、結果的に子どもたちの生活にも影響するかもしれないと思い、情報を共有しました。
マイホーム売却をして利益が出た時に、払わずに済むはずだった税金を払うことで、財産分与の金額も変わってきてしまう可能性があります。
離婚時のマイホーム売却は複雑になりやすいですが、使える制度を知っているかどうかで手元に残る金額が大きく変わります。
ただでさえ離婚後は何かとお金がかかるため、使える制度はしっかり活用して、少しでも手元に残せる金額を増やしていけると安心です。
この記事が離婚時の参考になれば幸いです。
